湘潭日报1月15日报道 2014年12月31日，湘潭雨湖区滨湖小区的物业公司撤走，给362户居民的生活带来不便。由于没有人清扫保洁，几天的时间，小区内就堆放了不少垃圾。不得已，小区几位居民代表找到了小区所在地的社区寻求帮助。社区工作人员经过协调，目前先解决了小区的卫生保洁问题。
没有了物业管理，小区居民的生活就乱了套。而小区如同一个小社会，无人管理将会造成诸多问题。据了解，目前城区有375个无物业管理的小区，其中老旧小区占多数，作为老城区的雨湖区，无物业小区达345个。没有物业公司进驻充当管家，这些小区管理现状究竟如何?为此，我们进行了一番探访。
无物业小区问题不少
1月12日，湘潭雨湖区昭潭街道富民城社区主任雷海燕完成了当下一件紧急的事——到区环卫所办理生活垃圾准倒证。原来，社区辖区内滨湖小区的物业公司一撤走，随之而来的问题就得由社区出面解决。小区垃圾成堆，业主颇有怨声。经过业主们的协调，请了保洁员，小区的垃圾终于得到清扫，而只有办理了生活垃圾准倒证后，小区垃圾才能最终倒进垃圾中转站。
“物业撤走后，小区里不少事情需要处理。”雷海燕说，业主们希望有一个干净的小区环境，于是就向社区求助。下一步，社区将召集业主开会，征求业主的意见，小区管理究竟是选择物业公司还是居民自治。
物业一撤走，小区就有点乱。不同于之前有物业管理的滨湖小区，雨湖区云塘街道雪园社区雪园新村，建于上世纪80年代初，为开放式小区，房屋陈旧，基础设施差，500多户住户长期处于无物业管理状态。“居民有诉求，我们会尽力满足。” 社区主任王绍纯直言，但有的问题解决起来并不容易。雪园新村有住户反映，房屋破损、漏水，需要维修。但维修费用不是一笔小数目，老小区又没有房屋维修基金，对此社区十分无奈，只能向上级部门汇报。
“小区无物业，安全无保障，生活也不方便，居民有意见。”雨湖区城管局物管办负责人说，由于长期没有物业管理，小区普遍存在基础设施薄弱，小区道路破损、下水道堵塞等现象时常发生;没有保安和监控，路灯缺失，没有配套的消防设施，存在治安及消防隐患;没有专职保洁人员，卫生状况差;居民生活便利等方面的诉求，难以得到解决等问题。
物业难进老小区
我们了解到，滨湖小区内共有14栋楼房，由于一些复杂原因，其中有7栋140户业主纳入了小区的物业管理，享受了物业服务，但一直拒交物业费。而物业公司已亏损数万元，服务合同也于2014年7月到期。由于协调未达成一致，物业公司去年底撤离。
物业费收不抵支，物业公司无奈撤离，造成小区无物业，而老旧小区无物业的现象更为突出。雨湖区城管局分管物业管理工作的负责人分析，造成老旧小区无物业的主要原因包括：上世纪八十年代初，建设的大量房屋供出资人和单位的职工居住使用，一般由建房单位自行管理，后来由于单位破产改制等原因，无法承担管理职责，导致小区既无物业又无单位管理。
“这些老旧小区由于规划设计滞后，基础设施差，配套设施不完善，有些甚至没有维修基金等问题，使得管理成本高、难度大。”这名负责人说，有些小区规模偏小，物业费收费标准较低，物业公司利润较为有限，甚至要亏损。另外，住在老旧小区的住户大多是低收入人群，经济承受能力较差，有相当一部分的业主更没有花钱买服务的消费意识，不愿意交物业管理费，实施物业化管理难度相当大，物业公司一般也不愿进驻这些老旧小区。目前，雨湖区345个无物业小区，基本上都由街道办事处、社区居委会代管，但管理工作主要是小区保洁，保绿、保安、保修等工作难以到位，这与全市住宅区规范管理要求有较大差距。
探索长效管理模式
雨湖区云塘街道雪园社区百姓家园小区没有物业公司管理，但走进小区，干净、优美、有序的环境让人印象深刻。百姓家园有近900户业主，原本由物业公司管理，后物业公司撤离。从2008年开始，小区就由业主委员会组织自治至今。
“小区自治搞得好，业主委员会为业主做了很多实事。”业主贺萍秀奶奶告诉我们，小区里干净卫生，而且小区楼道墙面粉刷一新，楼道大门也刷漆翻新了，十分美观，小区安保工作也做得好，居住很安全。“物业费应该要交的，我每次都是准时交物业费”。
据统计，百姓家园小区95%的居民都会自觉交物业费，收到的物业费除了支付保洁、保安人员的工资，其余全部用于小区的基础设施建设。百姓家园物业管理自治办公室主任彭珍告诉我们，业主委员会成员全都是小区业主，为了拥有舒适的居住环境，成员们主动担起小区管理的担子，个个责任心强，小区的大小事情都尽心尽力。得益于自治组织的履职到位，小区管理进入一个良性循坏。
百姓家园居民自治是成功的，但这种情况并不普遍。据了解，城区成立业主委员会的无物业小区不多，管理要取得较好效果更不是易事。因为业主委员会成员是义务的，没有报酬，如果业主不热心公益、责任心不强，就难以尽职。而且小区事情繁杂，协调矛盾、催缴物业费等工作，又费力不讨好，这也会加大业主委员会工作的难度。
“由于老旧小区的特殊因素，物业进驻较难，实行居民自治是一种较好的模式。”岳塘区物管办负责人说，但现实情况中，成立业主委员会并不容易，工作真正执行到位更是难上加难。
无物业小区管理如何走出一条属于自己的路，还需进行探索和尝试。目前，部分城市区也在主动作为。由于雨湖区无物业小区较多，为了改善小区生活环境，雨湖区从2014年上半年开始，针对老旧开放式小区，加大投入，着力打造20个无物业示范小区，将部分小区的下水系统提质改造，新增健身器材、路灯，清除“牛皮癣”等，通过示范带动作用，逐步提高无物业小区人居环境水平。(记者符瑶)